Seguros patrimoniais são apólices para cobertura de sinistros de ativos patrimoniais, desde uma casa até uma hidrelétrica. Englobam diversas coberturas, sendo as principais: incêndio, raio e explosão – chamadas de básica; alagamento, vendaval, queda de aeronaves etc. – chamadas de adicionais.

O maior desafio na contratação desse seguro é declarar o valor em risco, ou o valor de reposição do ativo sinistrado. Por exemplo, se uma edificação, construída há 20 anos, sinistrar totalmente, não será possível a reconstrução pelo valor histórico. Ou seja, o cliente segurado terá que contratar uma apólice de seguro pelo valor presente de reconstrução da edificação: metro quadrado da construção multiplicada pelo valor do metro quadrado, de acordo com o local e o padrão de construção.

Entretanto, deve-se catalogar o valor dos ativos que compõe a edificação: sistemas, maquinas, equipamentos, móveis, utensílios, entre outros.

A soma desse ativo (edificação + conteúdo) é o valor em risco declarado (VRD) pelo cliente. O cliente apresenta o VR, e a corretora/seguradora calcula o prêmio (custo do seguro) com base nesse dado.

Entretanto, caso ocorra um sinistro e seja necessário acionar a apólice de seguro, a seguradora enviará o time de inspeção para aferir e calcular o que se chama de valor em risco apurado (VRA). Nesse momento, três situações são possíveis:

1ª – VRD = VRA: Cenário Perfeito;

2ª – VRD > VRA: Cenário de risco e oportunidade de saving => O cliente segurado pagou mais prêmio do que deveria, pois supervalorizou o valor em risco. Irá receber de indenização a importância apurada pela seguradora, necessária para a reconstrução, e não o valor que segurou;

3ª – VRD < VRA: Cenário de risco e oportunidade de melhoria => Os contratos de seguros contém cláusulas diferentes sobre essa situação:

Seguro proporcional: a indenização será calculada na mesma proporção em que o seguro foi feito.

Cláusula de Rateio:

– VRD: R$ 60,00  – VRA: R$ 100,00  – VRD/VRA = 60%  – Prejuízo: R$ 50,00

– Indenização = 60% de R$ 50,00 = R$ 30,00. Ou seja, o cliente segurado almeja uma indenização de R$ 50,00, no entanto, devido à cláusula de rateio, receberá apenas R$ 30,00.

Seguro a primeiro risco relativo: contratualmente, a seguradora calcula uma margem para o “erro” para o VRD informado pelo o cliente segurado. Se o valor fixado pelo cliente se situar entre 80% e 100% daquele calculado pela seguradora, ela não aplica a proporcionalidade, ou aplica considerando essa margem de erro – 20%.

– VRD: R$ 60,00  – VRA: R$ 100 x 80% = R$ 80  – VRD/VRA = 75%  – Prejuízo: R$ 50,00
– Indenização = 75% de R$ 50,00 = R$ 37,50. O cliente segurado almeja uma indenização de R$ 50,00, no entanto recebe R$ 37,50.

Se o cliente segurado tivesse declarado R$ 80,00 (VRD), teria recebido de indenização todo o prejuízo aferido no sinistro, pois a relação VRD/VRA daria 100%.

Seguro a primeiro risco absoluto: a seguradora não apurará o valor em risco. Todo o prejuízo até o valor declarado pelo segurado será indenizado. Esse é o melhor tipo de contratação, porém o prêmio é o mais elevado e nem todo o tipo de negócio é elegível para esse tipo de contratação.

Consolidação da Consul Engenharia

Prezados Clientes, Parceiros e Amigos,

Ao longo da nossa existência, a CONSUL PATRIMONIAL se consolidou como uma empresa de referência em engenharia de avaliações. Com a crise econômica que mergulhamos nos últimos 03 anos, desafios foram superados e uma reestruturação foi necessário ser implementada em nossa cia.

Hoje, após um longo e difícil período de sobrevivência e superação, conseguimos implementar gestão de qualidade e processos, bem como reorganizar e capacitar pessoas capazes de entregar serviços técnicos de engenharia, Projetos de Engenharia, Obras e Reformas, além dos serviços de avaliações – core business da cia.

Desta forma, e no intuito de darmos continuidade a esse processo evolutivo, decidimos alterar a nossa marca, que, a partir deste mês – novembro de 2018, passa a ser CONSUL ENGENHARIA.

A mudança de nome é o reflexo do crescimento da empresa, e também tem como objetivo reposicionar a marca, inclusive nos meios digitais.

Essa alteração exige uma sequência de procedimentos, que vão ocorrer gradualmente ao longo das próximas semanas, quando apresentaremos ao mercado o nosso novo escritório central (Salvador/BA) e site institucional repaginado com novo endereço www.consulengenharia.com.br

Com isso, doravante, a marca CONSUL PATRIMONIAL deixa de existir, assim como nossos endereços eletrônicos, que passarão para o domínio consulengenharia.com.br.

Contudo, permanecem inalterados as informações referentes aos dados cadastrais, como CNPJ, Inscrição Estadual, Inscrição Municipal, etc.

Todos os produtos, garantias ou serviços oferecidos pela empresa serão mantidos. E, como parte dessa evolução, passaremos a prestar serviços adicionais, ampliando a nossa atuação empresarial.

A CONSUL ENGENHARIA continuará a assegurar e proteger os interesses de seus clientes com a mesma dedicação e seriedade exercida até hoje.

Contatem-nos, por favor, para saber mais sobre essa nossa evolução empresarial.

Cordialmente,

Marcus Neto

Bruno Ramalho

Se o corretor de imóveis não sabe como calcular o valor venal de um imóvel, fatalmente ele não saberá qual é o imposto incidente sobre o bem e, tampouco, por onde começar a definição do preço para uma possível transação.

Neste artigo, vamos esclarecemos o que é o valor venal de um imóvel e mostrar a fórmula para obtê-lo. Além disso, iremos especificar todos os componentes que incidem no cálculo e os cuidados que o corretor precisa ter ao definir preços para uma transação baseada nesse indicador.

O que é o valor venal de um imóvel?

Grosso modo, o valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.

Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.

Como calcular esse índice?

A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e, principalmente, de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.

É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança — de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.

Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.

Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).

Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.

No entanto, é importante frisar que o município pode fazer a cobrança retroativa desses valores. Por isso, antes de vender uma casa ou um terreno, o proprietário deve procurar regularizar a situação.

Qual a fórmula?

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

A saber:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

 

No entanto, lembre-se de que o cálculo varia de cidade para cidade. No município de São Paulo, por exemplo, são necessários outros componentes para se chegar ao valor do imposto municipal (como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal).

Portanto, é importante ficar atento à legislação municipal para entender o valor venal do imóvel que será comercializado.

Existe uma variação mercadológica nessa equação?

Ainda que o valor venal de um imóvel seja o resultado de um cálculo que considera características burocráticas, é importante frisar que o mercado imobiliário pode influenciar no preço de venda desse bem.

Isso porque o investimento em imóveis é influenciado por questões econômicas, como liberação de crédito para financiamento, por exemplo.

Dessa forma, embora o valor venal de um imóvel seja elevado, ele pode ser negociado por um preço menor, a depender de cada caso. Entender esse tipo de variação é uma dica para que o corretor fique atento às oportunidades de venda, afinal, nem sempre os clientes estarão dispostos a pagar o que imóvel vale.

Por outro lado, o aumento da procura por imóveis em determinado bairro pode inflacionar a venda, fazendo com que o corretor consiga efetuar uma transação por um preço acima do valor venal. Ou seja, o corretor precisa ficar atento ao valor venal (estipulado pela prefeitura) e ao valor real do imóvel.

O ITBI entra na conta?

Sem dúvidas. A regularização do pagamento de impostos é fundamental para poder fechar uma venda. Esses tributos devem ser identificados, calculados e regularizados.

O valor desse pagamento deve entrar no preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária — ou mesmo surpresas desagradáveis ao comprador.

O ITBI é um tributo municipal diretamente ligado à venda de imóveis. O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) tem valor médio de 2% sobre o valor venal de um imóvel.

Nesse caso, a dica do tópico anterior se faz muito útil, pois, se o imóvel sofreu desvalorização, é importante procurar a prefeitura da cidade para pedir a atualização do valor de venda.

Sendo assim, fica claro que o proprietário ou a imobiliária podem pedir revisão do valor venal. No entanto, o município pode não concordar com os argumentos apresentados.

Uma sugestão para o corretor de imóveis é identificar quais pessoas estão isentas do pagamento do tributo. Em algumas cidades, servidores municipais não pagam o ITBI. Saber dessa informação pode ajudar o profissional imobiliário a vender para um público segmentado.

Existe a possibilidade de isenção do ITBI em caso de imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida. Porém, esse benefício também pode variar de acordo com o município.

Que cuidados devem ser tomados na transação de imóveis?

Encontrar o valor venal de um imóvel é o ponto de partida para determinar o seu valor de venda. Contudo, é preciso ter cuidado, já que na transação de bens ainda precisam ser acrescidas:

  • as taxas de administração;
  • os valores para a retirada da documentação;
  • a comissão do corretor pela venda;
  • as horas trabalhadas pelo corretor de imóveis.

Enfim, todos esses acréscimos fazem com que o preço de venda do imóvel fique bem acima do valor venal. Portanto, ele deve ser usado como um parâmetro, mas nunca tomado como o valor final da transação.

Sabendo disso, o mercado imobiliário costuma ficar atendo às mudanças nas legislações municipais para evitar prejuízos. Procure uma empresa de Engenharia de Avaliações e verifique o real valor de mercado do seu imóvel.